土地を有効に利用したいというご相談が多くあります。
土地の有効利用を成功させるには、長期にわたり価値ある資産を安全に効率的に運用していくことにあります。
土地活用といっても、事業リスクの少ない駐車場等の経営からアパート、マンション、ビル等の経営などいろいろな土地活用の方法があります。
皆様のお悩み・ご要望をお伺いし、常に新しい情報を収集し、多角的な調査・収益分析し、そのデータを基にご所有されている土地を最大限に活かしたプランをご提案させていただきます。
目黒、世田谷の土地有効活用はリルセダーにお任せください。
土地活用には、さまざまなメリットがあります。
(1) 有効な税務対策
土地はただ持っているだけで一定の税金（固定資産税等）がかかります。
少しでも税金の負担を少なくしながら、維持していくために有効な手段として、賃貸住宅経営があります。賃貸住宅を建築することにより、固定資産税・都市計画税や相続税、所得税が軽減される場合があります。
(a)相続税
相続資産は現金より不動産が有利とされています。
相続税の評価は原則的には相続開始時の時価で決められますが、評価の仕方は財産の種類によって異なります。
土地・建物といった不動産の場合は、時価ではなく「評価額」で決まりますので、「評価額」は時価より低くなる場合が多く、さらに、土地活用や特例によって低くなる場合もあるので、現預金で相続するより有利だと言われています。更に、更地よりも賃貸住宅等の方が有利（貸家建付け地の評価減・借家割合に応じた控除、等）とされています。
(b)固定資産税・都市計画税
「固定資産税」とは、土地や建物などを所有していると毎年かかる税金で、さらに、土地や建物が市街化区域内にあると、原則的に「都市計画税」も課税されます。
更地であれば、評価額そのままで課税されますが「賃貸住宅などの住宅を建てることで、さまざまな特例が適用され、税負担を軽くすることができます。
(c)所得税
「所得税」とは、収入に対して課税される税金です。賃貸住宅の場合は、所得を計算する際に、「必要経費」の計上が認められる場合があり、「必要経費」には、「減価償却費」をはじめさまざまな計上が可能なので、所得から差し引くことで、所得税の軽減に繋げることができます。また、所得を分散させたりする方法や、法人を設立した方が良い場合もあります。
土地活用の一例
(a) 定期借地権の活用
ご所有の土地を手放すことなく、有効に活用し、長期に渡って安定した収益が期待できる土地活用のご提案です。
更地に賃貸マンションを建設する場合、多額の借金や空室、家賃滞納の心配があります。また、土地を売却した場合は税金の心配があり、そもそも土地を手放したくない方もいらっしゃいます。そんな方にお勧めしたいのが定期借地権です。
「定期借地権」とは平成4年に施行された新借地借家法による契約形態で、「定期借地権設定契約」を結ぶことにより一定期間賃貸し、一時金と定期の地代収入や税務上の軽減メリットが見込め、期間満了後は土地が還ってきます。
〔定期借地には次のメリットがあります〕
①期間終了後、土地が還ってきます。
更新がない契約であり、契約期間満了後には土地が返還されますので、計画的な土地活用ができます。
②借入れなしで土地活用ができる場合があります。
オーナー様は一定の期間、所有地を貸すだけで建物の建設費・事業経費はデベロッパーが負担し、新たな借入をすることなく土地活用ができる場合もあります。
③長期にわたる地代収入を安定的に受け取れます。
土地を貸すだけでテナント募集や空室リスクがないため、経営リスクは小さいと言え、契約期間中は安定した地代収入が得られます。
④一時金による資金手当てが可能な場合もあります。
契約時に相当額の一時金を得る方法（権利金や保証金等の一時金、地代の一部または全部を一括して前払いする方法）の場合は、その一時金を相続税の支払い等に利用したり、運用することができます。
※定期借地権設定時の一時金は「前受地代」として、期間に応じて収益計上をすれば受領時一括での課税とはならない場合があります。
⑤更地に比べて税務上のメリットがあります。
土地を居住用建物の敷地とすることで、固定資産税、都市計画税が軽減されます。また相続時の底地評価についても評価減が可能で、相続税額を引き下げる（一定の評価減を受ける）ことができます。
(B)等価交換
オーナー様が土地を、デベロッパー（開発業者）が建物の建築に必要な資金をそれぞれ出資し、オーナー様は土地評価額に相当する建物の持分（区分所有権）を取得します。土地オーナー様が保有している土地と、その土地に建つ新しいマンションの一部を交換するような仕組みであることから、等価交換方式と呼ばれています。
〔等価交換には次のメリットがあります〕
①住み慣れた場所から離れなくてすみます。
長年住み慣れた場所から離れたくない方には良い方法です。
等価交換では土地の一部を譲渡しますが、その土地の上に建築された建物を取得することになりますので、その建物に、引き続きお住まいになる、またはご商売を続けていただくことができます。
②自己資金がゼロでも可能です。
等価交換の場合、提供する土地に見合うマンション持分を取得されますので借入金等は必要ありません。
建物建設に伴う検討、役所等への手続き、工事などの業務は、デベロッパーが行うことが一般的ですので、オーナー様は土地の一部をご提供いただくだけで、資金調達をすることなく、新しい社屋や店舗、住宅などとして建物を取得することになります。
③税金の軽減や、優遇措置が受けられる場合があります。
優良住宅の建設など一定の条件を満たせば譲渡所得税の課税の繰り延べや軽減措置を受けることができます。また、賃貸に利用される場合には相続税評価が軽減されるなど、税務上のさまざまな特例が利用できます。
土地を譲渡するとその譲渡益が課税対象となりますが、等価交換事業では、税法の特例を使うことにより税金が軽減されたり優遇措置が受けられる場合があります。
④マンション居室を遺産分割の対策に。
相続財産が家屋やアパートなどの場合、どの資産をどのように相続するかを決めることは大変難しいことです。また、土地の一角を売却すると、残った土地の資産価値が下がってしまうことがあり、アパートの場合、一部だけを売却することは現実的ではありません。等価交換により区分所有建物にすることで資産の分割がしやすくなり、一部の住戸を換金することもでき、相続時の備えとすることができます。
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